La forêt suscite aujourd’hui un intérêt croissant de la société en général, qui s’inquiète de son avenir. Les investisseurs, qui ont une vision plutôt optimiste, sont de plus en plus nombreux sur un marché qui reste toujours aussi étroit. D’après l’indicateur du marché des forêts de la SAFER, le prix moyen des forêts en France a augmenté de près de 40 % ces 20 dernières années. Face à cette évolution du marché, les méthodes d’estimation forestière montrent certains côtés insatisfaisants et méritent aussi d’évoluer.
Le marché du bois est resté quant à lui relativement stable ces dernières années donc cette augmentation du prix moyen des forêts est due à d’autres facteurs. Ces facteurs, principalement liés au sol et à d’autres composantes immobilières, sont regroupés dans ce qu’on appelle le fonds forestier. Le fonds est donc la valeur de ce qui reste dans la forêt quand on lui enlève ses bois. Plus concrètement, les experts forestiers ont coutume de distinguer dans les composantes du fonds le potentiel de production du sol, la qualité de la desserte existante, mais aussi le capital cynégétique (la possibilité de louer sa chasse), ainsi que la pression immobilière locale, et sans doute une certaine notion de valeur d’espace naturel, pour ne parler que des principaux aspects
Le Comité des Forets s’est intéressé à ces facteurs qui influencent le prix des forêts et a initié une étude
sur la valeur du fonds.
Une première approche sur les données publiques (notaires et inventaire forestier de l’IGN) :
La base de données des notaires permet d’obtenir la valeur des transactions forestières (aussi appelée valeur vénale), que l’on peut représenter spatialement par région forestière notamment. Les données de l’inventaire forestier national ont été utilisées afin d’estimer la valeur bois « moyenne » par région forestière.
La différence entre ces deux valeurs permet d’obtenir la valeur moyenne du fonds forestier, mais aussi de représenter sa variabilité au niveau national :
L’échelle indique un indice de la valeur du fonds, la base 100 étant la moyenne nationale qui est de 1790 €/ha. La valeur des peuplements est une donnée moyenne reconstituée par région, ce qui explique l’apparition de points extrêmes qui
correspondent à des transactions particulièrement élevées ou particulièrement faibles.
La carte permet de mettre en évidence les fortes disparités de prix moyen entre les différentes régions et représente bien les grandes tendances du marché des forêts.
Une étude statistique sur la valeur du fonds ainsi obtenue a été faite pour expliquer avec différents paramètres cette variation régionale (densité de population, prix des terres agricoles…). Trois paramètres permettent d’expliquer près de 70 % de la variation :
- la valeur des terres agricoles,
- du taux de couverture forestière
- la part de la forêt privée par département.
Le prix du foncier forestier est donc très sensible à la pression sur le foncier rural et à la rareté des transactions forestières.
Nous avons également voulu étudier l’influence de facteurs propres à une forêt sur la valeur du fonds, de manière à expliquer non plus la variation régionale, mais la valeur du fonds elle-même. L’un des premiers critères identifiés comme importants est la surface totale de la forêt. L’analyse de la base de données des notaires montre sur ce point que les forêts sont en moyenne d’autant plus chères qu’elles sont grandes (voir graphique ci-dessous).
Une première hypothèse serait que les grandes forêts sont plus rares, plus recherchées et donc plus chères, de plus une grande forêt permet d’avoir des revenus plus réguliers, ce qui peut aussi expliquer un prix plus élevé, deux facteurs qui justifient une augmentation de la valeur du fonds. Une autre hypothèse serait que les plus grandes forêts sont mieux gérées, dans une logique d’amélioration des peuplements qui seraient donc plus riches.
L’autre approche basée sur les données issues des estimations
L’autre approche basée sur les données issues des estimations de valeur faites par les experts du Comité des Forêts a permis de s’intéresser aux caractéristiques propres à chaque forêt. Une étude statistique a permis de fixer la valeur nationale moyenne du fonds à 2 500 €/ha d’après les données des experts du Comité des Forêts.
Cette étude a aussi permis de confirmer que trois paramètres sont particulièrement importants dans la construction de la valeur du fonds : la localisation géographique (contexte local), le potentiel productif du sol et l’accessibilité/exploitabilité de la forêt. Les deux derniers paramètres étant regroupés en une « note technique ». Ces paramètres peuvent faire varier fortement la valeur du fonds autour de ses composantes contextuelles et techniques.
L’investisseur forestier se professionnalise (investisseur institutionnel, famille d’investisseur, entreprise…), il a besoin d’un indicateur de la valeur du fonds basé sur des éléments tangibles et quantifiables. Pour répondre à cette demande, forts d’un travail en étroite collaboration, les experts du Comité des Forêts ont travaillé pour mettre en place cet outil à partir d’une analyse de données publiques (Valeur foncière et IFN) et d’une analyse des expertises forestières pour le compte de tiers. Ce travail est amené à se répéter chaque année afin de suivre l’évolution du prix du fonds des forêts. Avec « l’indicateur du prix de vente des bois sur pied en forêt privée », les investisseurs auront deux indicateurs précieux pour suivre les tendances du marché de la forêt.
| Contact Presse : Jean de Falandre 06-61-58-63-57 j.defalandre@comitedesforets.com |
Contact Rédacteurs de l’étude : Didier Paillereau et Edouard Escaffre 06-87-85-09-73 d.paillereau@cf-expertise.com |
Merci à Chassons.com pour son article que vous retrouverez ici : https://www.chassons.com/actus/etude-comment-apprecier-la-valeur-du-fonds-forestier-en-2021%e2%80%89/370677/
Merci à Forestopic pour son article que vous retrouverez ici : https://www.forestopic.com/fr/foret/economie/1357-foncier-forestier-evalue-1-800-euros-hectare
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